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Es verdad que los inquilinos de locales comerciales van y vienen, pero cuando estos cambios se repiten en periodos cortos, pueden afectar la estabilidad de los proyectos.
Datos de la firma consultora Newmark Central America indican que al cierre de noviembre pasado la rotación comercial en el país era de 90%, con lo que el mercado lanza una señal de cautela.
En una nota técnica sobre el desempeño del sector durante el segundo trimestre del año, Newmark registró que la rotación tuvo un pico de 107%.
La rotación es una relación entre la absorción neta y la absorción bruta. En términos sencillos, el porcentaje representa que todo el inventario comercial que se ocupó, después se desocupó, y después algunos espacios adicionales que estaban ocupados al inicio del periodo se desocuparon.
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En este momento los espacios más afectados son los locales independientes, aunque los proyectos más grandes también experimentan el fenómeno con diferentes grados de afectación.
La apertura reciente de proyectos medianos, como Santa Ana Town Center (San José oeste), y grandes, como Oxígeno Human Playground (San Francisco, Heredia), reta el mercado. Sin embargo, en ambos casos los desarrolladores están optimistas de que sus propuestas completarán la ocupación y retendrán a los inquilinos.
Javier del Campo, vicepresidente de Human Playground en Cuestamoras Urbanismo, desarrolladora de Oxígeno, afirmó que la mayoría de sus locales están arrendados con contratos de mediano y largo plazo, lo cual les permite hacer proyecciones optimistas de desempeño.
Daniel Solano, gerente general de Urban Edge, desarrolladora de Santa Ana Town Center, aseguró que en enero tendrán ocupación total, con una mezcla que les permite resolver necesidades de su comunidad inmediata y a la vez atraer visitantes de otros lugares, debido a la propuesta de su mercado gastronómico, Vía Gourmet, donde tienen expectativas de rotación cero, pues los inquilinos se han encargado de la remodelación de sus locales, con una inversión significativa.
¿Por qué sucede?
Las razones del aumento en la rotación son variadas: algunos inquilinos se están pasando a locales con mejores condiciones, nuevos negocios han desplazado a marcas comerciales o algunos han tenido que cerrar operaciones.
Las cifras se explican también por la coyuntura de desaceleración económica que enfrenta el país, por lo que resulta clave desarrollar una estrategia especializada para cada proyecto. Otra posible causa está en las prácticas del sector: los precios pueden estar elevados.
Pedro Sánchez, VP de Servicios de Consultoría de Newmark Central America afirmó que los comercios deberían pagar por renta un máximo del 10% de las ventas, para justificar el punto de venta de manera sana, y en muchos casos la realidad se aleja de lo deseable.
“Los comercios entran y pagan sumas que no son sostenibles. Adicionalmente, la diferencia entre la absorción bruta (área total ocupada) y absorción neta (área ocupada menos área desocupada) sugiere una migración de los negocios hacia producto más nuevo y más conveniente”, enfatizó.
Riesgos
¿Qué mensaje recibe un inversionista potencial o un consumidor de un espacio comercial cuando el arrendatario cambia constantemente?
Abner Azofeifa, mercadólogo de la empresa especializada en retail (ventas al detalle) Arquimágenes, afirmó que poseer locales con alta rotación invita a creer que el proyecto no ha logrado generar inquilinos de interés para los consumidores, con lo que se impacta el tráfico y la visitación.
“Debilita mucho la estabilidad de un centro comercial, ya que si los servicios o bienes que genera para el interés del consumidor, no son una fórmula atractiva, van a empezar a perder el interés de los consumidores, quienes empezarán a relacionar el espacio con mala experiencia, poca estabilidad y que no logra satisfacer sus necesidades, lo que afecta al resto de inquilinos”, explicó Azofeifa.
Este fenómeno puede armar una cadena que en el peor de los casos terminaría por convertir el proyecto en un espacio sin vida, con poca capacidad para atraer visitantes y, por lo tanto, incapaz de retener comercios.
Frank Quirós, analista de mercado y consultor de Newmark, señaló que los riesgos se deben medir desde antes: desarrolladores y propietarios deben considerar la situación de la zona y el momento de salida al mercado.
“Por ejemplo, aunque un sector tenga suficiente demanda para una plaza comercial de 5 a 10 locales comerciales, el tiempo que tardan los gobiernos locales para otorgar permisos y otros trámites propios de la burocracia en el sector ralentizan el proceso y generan mayor vulnerabilidad a cambios imprevistos del mercado, como la apertura de un proyecto que no se conocía o la desocupación de un inquilino grande en un proyecto aledaño”, advirtió.
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Acciones
Para controlar los indicadores de riesgo, como la rotación, los proyectos nuevos deben ser rigurosos con los estudios de mercado y con estrategia. Los inversionistas deberían considerar un producto que tenga las características que los consumidores están buscando, por ejemplo: conveniencia (ubicación y buenos accesos), parqueo, infraestructura agradable (con áreas abiertas para juegos, terrazas).
Los propietarios de productos que ya tienen problemas de rotación alta o baja ocupación deben reinventarse, ya sea mediante el aumento de sus facilidades, o recurriendo a un cambio de uso. Newmark registra casos de proyectos que pasaron de ser centros comerciales a minibodegas.
Y los espacios comerciales saludables también deben tomar medidas de prevención.
Azofeifa recomienda tomar acciones en tres temas claves:
1.- Considerar la venta en línea: Esta competencia es muy fuerte para los centros comerciales en precio, variedad y experiencia de consumo, pero puede ser contrarrestada si se mejora la experiencia de consumo, ofreciendo mayor entretenimiento para el consumidor.
2.- Revisar la oferta: La fórmula de los integrantes del centro comercial es fundamental, ya que debe existir una sinergia perfecta entre los servicios y bienes que ofrecen los diferentes comercios que lo integran.
3.- Mejorar el diseño: Abrir los espacios, brindar más entradas de luz natural, espacios abiertos, áreas de confort, de entretenimiento, brindar zonas para actividades.
“Debemos volver a enamorar a nuestros consumidores, y les puedo asegurar que no se logra con más de lo mismo, debemos demostrarles que somos la mejor opción de consumo, innovando el retail, por encima de las nuevas competencias del mercado”, añadió Azofeifa.
