EscucharCada vez hay más interés por comprar un apartamento en condominio para alquilarlo en plataformas como Airbnb. Ya sea para un público nacional o extranjero, este modelo de negocio resulta atractivo para muchos, al tiempo que crece la cifra de viajeros en el país.
El mercado es muy variado, y obtener ganancias va a depender de diversos factores como el tamaño del apartamento, la ubicación y hasta la época del año en la que se rente.
El Financiero consultó a un par de desarrolladores inmobiliarios que ofrecen la alternativa de comprar para alquilar y así tener una referencia de cómo se comporta el mercado.
Los réditos van desde los $900 hasta los $3.000 al mes, dependiendo del tipo de unidad que se esté arrendando y de su localización. Normalmente se trata de espacios tipo estudio o con dos habitaciones.
En un año de alquiler, el retorno de inversión puede superar el 11%.
Hay casos donde los interesados en este tipo de negocio pasivo no tienen experiencia, por lo que las empresas participan en todo el proceso de acompañamiento y aconsejan prestar atención a detalle clave como:
- Prima o monto de enganche para la propiedad.
- Cuota mensual a pagar por la propiedad.
- Gastos por administración, impuestos, municipales y otros relacionados.
- Estudio de mercado para comparar precios.
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En detalle
En el caso de la desarrolladora Citizen, que cuenta con los proyectos Sky Garden en Sabana y Nunciatura, y Bö Escalante, trabaja de la mano de Carpe Diem, una organización que se encarga de ofrecer un producto “llave en mano” para los inversionistas que desean colocar sus inmuebles en Airbnb.
“El equipo de Carpe Diem asesora al inversionista desde el proceso de equipamiento, decoración y limpieza, hasta por supuesto, realizar un esquema de pricing. Por una comisión que va del 20-25% por noche, el inversionista contará con el paquete que le permite recibir ingresos sin preocuparse por la administración del inmueble”, explicó Verny Campos director comercial de Citizen Inmobiliaria.
De acuerdo con esta compañía, hoy los usuarios buscan experiencias innovadoras y distintas en los espacios que arriendan. Por ello, las decoraciones van desde las tendencias retro hasta diseños “instagrameables”, es decir que marquen la diferencia en redes sociales
Dependiendo de la unidad adquirida en alguno de estos condominios, ya sea tipo estudio, 1 o 2 habitaciones, los ingresos mensuales oscilan entre los $900 hasta los $1.800 por mes, según esta empresa.
Otro ejemplo es la empresa RC Inmobiliaria, desarrolladora de proyectos como Skyhouse, Núcleo Sabana, Bambú Rivera y Bambú 106, que cuenta con una unidad especializada para estos temas. Adecuan los espacios para las necesidades de cada cliente, pueden decorar el espacio y dejarlo listo para alquilar.
“Un proyecto pequeño en Núcleo Sabana por ejemplo genera de $1.500 a $2.000 o un poco más. En este momento se está en fase constructiva por lo que no se está cobrando al 100% el precio de la noche. Un proyecto grande puede generar de $2.500 a $3.000 mensuales”, explicó Salvador Guillén, coordinador de alquileres y Airbnb de la empresa.
Justamente la plaza gastronómica que tendrá este proyecto está en su fase final de construcción, lo cual será un diferenciador que elevará un poco más los costos de alojamiento por noche.
RC Inmobiliaria cobra de un 10% al 15% por concepto de administración de las propiedades.
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Mínima participación del propietario
En muchos casos, por diversas razones el propietario no puede ocuparse personalmente de la atención de su apartamento en alquiler, ya sea por trabajo o porque no viven en el país, por lo que el desarrollador brinda el servicio de administración de la propiedad.
Además se encargan por ejemplo de crear el anuncio, tomar las fotografías y los videos respectivos para colocar el apartamento en Airbnb o en redes sociales. También asumen toda la logística, coordinación de limpieza y resolución de otras necesidades antes o después de rentarse.
De esta forma el papel del propietario se reduce al mínimo en el quehacer del negocio. Incluso los procesos de registro y salida del hospedaje están automatizados para que los huéspedes lo puedan realizar sin contratiempos.
Al tratarse de propiedades en condominio se deben respetar reglamentos internos de convivencia para no interferir con los derechos de los otros propietarios, al igual que las disposiciones que señala la ley de hospedaje no tradicional que rige desde 2020 (9742).
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Obligaciones tributarias para los propietarios
Los anfitriones de esta aplicación deben tributar el impuesto al valor agregado (IVA) con base en las ganancias obtenidas por sus alquileres. Aplica siempre por regla general para todos los ingresos generados por estas rentas pasivas.
Con la reforma tributaria de 2018, la tarifa del IVA se estableció en 15% sobre el ingreso bruto mensual. Sin embargo, la ley permite una deducción del 15% en el monto total que es un beneficio para los propietarios que deben incurrir en gastos de mantenimiento de la propiedad.
Por ejemplo, si se generan $1.000 de ingresos al mes el propietario descuenta el 15%, es decir $150 y pagará un 15% de impuesto sobre el 85% del monto ingresado. Al final del proceso el total a cancelar a Hacienda sería de $127,5.
La declaración debe hacerse mensualmente y el pago correspondiente se efectúa en los primeros 15 días del mes siguiente. De esta forma, la declaración correspondiente a octubre deberá presentarse y pagarse en la primera quincena de noviembre.
También deben presentar una declaración de renta con todos los ingresos y gastos obtenidos durante el periodo fiscal (del 1.° al 31 de diciembre) y deberá cancelarse a más tardar a mediados de marzo del año siguiente. Para los propietarios aplica como persona física con actividad económica si trabajan solos o como persona jurídica si tienen empleados, dependiendo de esa clasificación varían las tarifas.
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Es importante que los contribuyentes presenten estas declaraciones aunque no tengan ingresos durante el periodo fiscal, pues si no lo hacen podrían enfrentar diversas sanciones.
Alquilar un apartamento en condominio mediante Airbnb es un negocio donde no solo hay que prestar atención a las necesidades financieras sino que también requiere empaparse de la realidad del mercado, definir el público meta y estar al tanto de las distintas responsabilidad legales y fiscales que conlleva.
