EscucharUna de las decisiones más complejas para quienes están en el comercio es probablemente la elección del punto donde estará la cara del negocio. Desde las grandes cadenas hasta pequeños emprendedores pasan por este proceso en el que obviamente una variable importante a considerar es el precio.
Durante la pandemia, las restricciones de movilidad provocaron un auge en el comercio electrónico y afectaron considerablemente la afluencia de personas a centros comerciales y tiendas. Esto provocó que los propietarios de inmuebles se vieran forzados a cerrar permanentemente o renegociar los precios por alquiler para minimizar los daños.
Tras la pandemia, la demanda de espacios comerciales comenzó a mostrar signos de recuperación desde hace varios meses aunque los inquilinos están siendo más selectivos en cuanto a la ubicación y tamaño del local. Cada vez ganan más terreno los puntos que tengan autoservicio y son más apetecidas aquellas locaciones en áreas con alto tráfico peatonal y vehicular.
El sector gastronómico, por ejemplo, ha mostrado una recuperación más rápida en comparación con otras industrias. Una clara muestra de este repunte es la cantidad de aperturas que han tenido las franquicias de comidas rápidas en los últimos meses.
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El Financiero encontró, con base en datos de la firma inmobiliaria Newmark, que los precios de arrendamiento de estos recintos con fines comerciales se han mantenido estables y al cierre de junio pasado promediaron los $19,62 por metro cuadrado al mes.
Este monto se refiere al precio de cierre, es decir, el que negocian tanto el inquilino como el propietario al momento de iniciar la relación contractual.
En cuanto a los submercados de la Gran Área Metropolitana, los precios de alquiler más altos están al oeste de la capital, en zonas como Santa Ana, Escazú y alrededores. En esos puntos el arrendamiento promedió $24,15 por metro cuadrado cada mes al cierre del primer semestre de 2024.
Por otro lado, en la capital también está la región con precios más bajos. Se trata de Pavas - Uruca, en la cual, según Newmark, el costo promedio por metro cuadrado fue de $12,24.
Fuera de la capital, destaca que en Alajuela están los precios más altos, con $20,67 por metro cuadrado. Este punto es el que muestra una de las saturaciones de espacio más elevadas, pues apenas el 2,88% del total de su inventario comercial está disponible para arrendamiento.
En el otro extremo de los valores se encuentra la ruta a Caldera, pues de acuerdo con los datos de la firma inmobiliaria, reportaron alquileres desde $14,21 por metro cuadrado. A pesar de que es el punto con menor cantidad de oferta registrada (11.237 m2), prácticamente toda está ocupada, pues la disponibilidad de espacio es del 1,7%.
De acuerdo con la firma inmobiliaria, al cierre del semestre pasado, el país contabilizó 2.228.398 de inventario total para fines comerciales, con una disponibilidad promedio de 7,40%. Según los especialistas cuando este indicador se encuentra por debajo del 10%, se habla de que es un mercado sano.
El oeste de San José es la zona que reporta una mayor cantidad de inventario comercial, con un 20% del total, es decir, dos de cada diez espacios para negocios se ubican ahí. El segundo submercado con más metros cuadrados es el este de la capital, allí está el 16,31% de la oferta.
Más opciones clase A
El reporte del segmento comercial muestra una oferta mayor de locales tipo A, es decir, aquellos que tienen características más modernas y premium: a junio pasado había poco más de un millón de metros cuadrados de esta clase —un 46,8% del total—, con precios promedio de $24,73 por metro cuadrado al mes. Por otro lado, esta categoría también muestra la menor disponibilidad de espacio, con 6,09%.
Si se compara con el mismo periodo de 2023, el precio varió muy poco al alza, pues se encontraba $23,5 como media. Es claro que la oferta tipo A está más orientada hacia clientes de mayor poder adquisitivo.
Por otro lado, los edificios clasificados como tipo B y C, es decir, en ubicaciones no tan privilegiadas y con menos servicios, representaron un 37,1% y un 16% del total de la oferta respectivamente. Los precios de arrendamientos son más bajos que los tipo A, ya que promediaron $16,65 y $13,31 en su orden.
¿Cuál formato comercial es el más apetecido?
En el portafolio de locales comerciales hay seis clases: centro de barrio, centro de comunidad, centro regional, centro urbano, independiente (stand alone) y strip center. Probablemente el más reconocido sea el centro regional, pues se trata de los famosos malls.
La clasificación se realiza con base en su tamaño, cantidad de inquilinos, ubicación, flujo de visitantes, entre otros elementos.
| Tipos de comercio |
|---|
| Centro de barrio: Conjunto de tiendas que proveen productos y servicios de conveniencia para las necesidades básicas del vecindario más próximo y que generalmente están anclados a una tienda de conveniencia o farmacias. |
| Centro de comunidad: Este formato generalmente se configura en línea recta como una tira, o se puede colocar en forma de “L” o “U”, dependiendo del sitio y el diseño. Usualmente el ancla principal es un supermercado de cadena. |
| Centro urbano: Espacios destinados a actividades comerciales en los niveles más bajos de los edificios de oficinas o residencias, así como otros espacios comerciales destinados al mercado del flujo peatonal en calles. |
| Centro regional (mall): Su oferta comercial es mucho más amplía en bienes y servicios. Sus anclas son tiendas de varios segmentos. |
| Independiente (stand alone): Son locales más grandes y espaciosos que el resto y suelen ser ocupados por un solo inquilino. Es apetecido por cadenas de supermercados, tiendas departamentales, cadenas de comida rápida, etc. |
| Strip center: Son filas de comercios con estacionamientos ubicados generalmente frente a las tiendas. Este formato no tiene pasillos cerrados que unan los locales y puede configurarse en línea recta o tener forma de “L” . |
| Fuente: Newmark |
Precisamente este formato es el que más peso tiene en el mercado con 564.770 metros cuadrados y una disponibilidad del 5,5%. En segundo lugar están los strip centers con 452.400 metros cuadrados de inventario y una vacancia del 10,30%.
En otras palabras, y aunque hace tiempo no se dan construcciones de nuevos malls al estilo Lincoln Plaza, Paseo Metrópoli u Oxígeno, solo por citar algunos ejemplos, este formato sigue siendo el principal en el país. Eso sí, la pandemia cambió el panorama para nuevas obras.
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“La transformación de ciertos centros comerciales en complejos de uso mixto que combinan la experiencia de compra con usos como oficinas, instalaciones para entretenimiento y unidades de vivienda ha contribuido significativamente a ensanchar el espectro de clientes potenciales. Estos entornos de estilo de vida han probado ser particularmente atractivos para una clientela más variada, buscando conveniencia y multifuncionalidad en un solo lugar”, señala el informe de Newmark.
Es complicado vaticinar si los malls gigantes de concreto puedan ceder su espacio en el mercado nacional, pues todavía son muy visitados, pero cada vez es más común ver plazas comerciales con distintos locales de conveniencia, que generalmente incluyen supermercados o farmacias.
Por otro lado, las zonas fuera de la GAM como Pérez Zeledón, Liberia o San Carlos —solo por citar algunos— han mostrado un crecimiento considerable en su actividad comercial en los últimos años. Algunas de las franquicias más reconocidas están volteando su mirada hacia esos puntos del país atraídas por el potencial que tienen.
Los análisis de Newmark anticipan que en los próximos meses, de mantenerse la tendencia actual, los precios tiendan a aumentar un poco producto de la paulatina reducción de la oferta.
