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De los casi 400 edificios de oficinas que ofrece la Gran Área Metropolitana (GAM), únicamente 15 corresponden a la clase A+. Esta escasez los hace atractivos: en promedio, operan con 98% de ocupación.
Este fenómeno es uno de los principales hallazgos del reporte de Cushman & Wakefield AB Advisory (C&W) para el segundo trimestre de 2018. Otros temas relevantes son el protagonismo de Heredia y del oeste de San José en la demanda de espacios (vea tabla “Principales transacciones de alquiler en 2018) y el crecimiento en el atractivo de los espacios de coworking.
Los edificios clase B son los menos atractivos y constituyen el 66% de la oferta de oficinas, particularmente en San José centro y Cartago. Esta última zona es la que enfrenta la tasa de vacancia más alta, con 37,8%.
Los edificios clase A+ son los más escasos y también se denominan oficinas o desarrollos “eficientes”, en primer lugar por su capacidad para disminuir los costos operativos por consumo de energía eléctrica, agua y recursos similares.
De acuerdo con C&W, también se caracterizan por adecuarse a las necesidades de los inquilinos: sea a través de espacios flexibles para diseños a la medida, maximizar el uso de la luz natural, a la capacidad de aislar el calor para evitar incrementos en energía por uso de aire acondicionado; la incorporación de equipos de climatización de bajo consumo, sistemas para ahorro de agua, adoquines permeables, zonas verdes, uso de materiales reciclados y maderas certificadas, entre otros.
A esas características se añaden otros atributos que definen las estrategias de colocación de los desarrollos. Dos ejemplos de esta variedad son el Centro Corporativo El Cafetal y el Roble Corporate Center. Aunque ambos desarrollos son A+ y tienen o están por obtener certificación LEED, su oferta se concentra en atributos distintos.
La certificación LEED (siglas para Leadership in Energy & Environmental Design, o sea, liderazgo en energía y diseño ambiental) es un sistema de certificación de edificios sostenibles, desarrollado por el Consejo de la Construcción Verde de Estados Unidos (US Green Building Council).
Diferenciadores
El Centro Corporativo El Cafetal es un desarrollo de Garnier & Garnier, que enfatiza en sus dimensiones: se trata de un desarrollo cuya segunda fase sumará 35.000 m2 al mercado, en tres edificios, dentro de un complejo especializado, ubicado en Belén, Heredia.
“El Cafetal ofrece a sus clientes actuales y potenciales múltiples beneficios, como su ubicación estratégica, cerca del aeropuerto, comercios, hoteles y la ciudad; un espacio de alta calidad estructural y arquitectónica bajo una estrategia integral de sostenibilidad”, explicó Alberto Bonilla, director de desarrollo de Garnier & Garnier.
La primera etapa de este desarrollo tiene 100% de ocupación. La segunda estará concluida a finales de 2019 y ya cuenta con 65% de ocupación.
Por su parte, el Roble Corporate Center destaca como atractivo su función complementaria dentro del enclave de usos múltiples que desarrolló Grupo Roble en Escazú.
Elisa Rojas, gerente de mercadeo y ventas de Grupo Roble afirmó que las empresas buscan un edificio que cumpla exigencias del mercado en temas de diseño y sistemas operativos, pero que también brinde servicios y facilidades cercanas a su centro de negocios.
“Es por esta razón que pertenecer al complejo de uso múltiples más grande de Costa Rica integrado actualmente por el Centro Comercial Multiplaza, el Real Intercontinental Hotel & Club Tower, Plaza Roble, Escazu Corporate Center, y ahora el Roble Corporate Center, lo convierte en un edificio inteligente que logra combinar sus espacios corporativos con espacios de recreación cercanos”, afirmó.
A pesar de la incertidumbre financiera que experimenta el país, específicamente en el tema fiscal y con el impacto sobre los alquileres si se aprueba la aplicación del Impuesto al Valor Agregado (IVA), el mercado de oficinas sigue en crecimiento y crecerá en más 70.000 m2 de espacios clase A que entrarán al mercado durante los próximos nueve meses (ver tabla: Diferencia en la oferta genera presión)
Espacios compartidos
El otro fenómeno relevante es el de los espacios de coworking, que después de varios años con poco crecimiento y proyectos fallidos, parecen consolidarse en 2018. El reporte de C&W afirmó que este tipo de áreas se está popularizando en Costa Rica.
El informe menciona que se debe prestar atención a la demanda creciente por estos espacios, particularmente en San José. Los sitios de coworking están siendo desarrollados en diversos formatos, tanto por compañías locales como por multinacionales.
Mauricio Ulate, gerente de mercadeo de Selina Cowork, afirmó que ese aumento se debe a tres factores: el primero es el notable incremento de trabajadores independientes en el mundo laboral, el segundo es la constante flexibilidad en el trabajo gracias al Internet y al teletrabajo, y el tercero en el aumento del interés por emprender.
“Los coworks se han vuelto populares entre emprendedores, trabajadores independientes y pymes, que aprovechan este tipo de espacios para reducir gastos, además son un lugar para hacer contactos, desarrollar colaboraciones, generar iniciativas, crear nuevos negocios y hasta para conseguir empleo”, explicó.
En el caso de Selina, la empresa combina opciones de hospedaje con espacios de trabajo, pues su concepto apunta a la captura de un cliente que ellos denominan el “nómada digital”.
Su operación en Costa Rica incluye espacios de cowork en San José, Jacó, Manuel Antonio, Santa Teresa, Puerto Viejo y La Fortuna. Tiene otros hospedajes (Tamarindo) sin área para trabajo compartido.
“El aumento de los llamados nómadas digitales y la flexibilidad en el trabajo, son dos aspectos fundamentales. El mundo laboral está cambiando, hoy en día las personas no quieren trabajar entre las mismas cuatro paredes de su oficina, quieren explorar el mundo, quieren viajar y conocer nuevas culturas, gracias al Internet y a las herramientas de trabajo compartido en línea, trabajar mientras se viaja o se está en su lugar preferido, se ha vuelto una realidad”, afirmó.
Tipos de edificios
Definición de las clases de edificios para oficinas, según sus características físicas y complementarias:
Clase A+
Estos edificios mezclan ubicación y recursos avanzados de tecnología para proporcionar la mayor eficiencia operativa. Cuentan con diseño y materiales de primera calidad, sistemas de seguridad 24/7 que pueden incluir desde personal en sitio, cámaras y otros sistemas tecnológicos así como estándares superiores de mantenimiento. Hacen énfasis en disponer de estacionamientos suficientes, generalmente en estructuras adyacentes o subterráneas.
Clase A
Ubicación buena, con servicios y sistemas en construcción que permiten atender las necesidades actuales y futuras, mantenimiento por encima del promedio, seguridad 24/7 y abundante parqueo. Son de alta calidad en términos de diseño y materiales pues deben mantenerse competitivos en el mercado.
Clase B
La ubicación varía entre regular y buena. La infraestructura y tecnología del edificio ya no son de primera línea. Sus sistemas permiten atender las necesidades de los inquilinos actuales y su diseño y materiales se clasifican entre regulares y buenos. La administración y el mantenimiento se encuentran en rangos promedio. En términos de seguridad pueden mezclar sistemas y personal en sitio; tienen disponible algunos espacios de estacionamiento.
Fuente: Cushman & Wakefield AB Advisory
