EscucharUn desarrollo de uso mixto con parqueos, servicios y ocupación total puede parecer un éxito, pero a esos elementos les falta un elemento clave: lograr visitación. Plaza Tempo, en Escazú, debió reinventarse para combatir la indiferencia del público meta.
El proyecto de uso mixto del salvadoreño Grupo Agrisal detectó sus problemas de visitación recurrente hace dos años, y mediante estudios de mercado y de posicionamiento, se decidió ajustar el concepto comercial y apostar por la experiencia gastronómica.
Carolina Rudín, gerente de mercadeo de Tempo, aseguró a EF que la oferta inicial había conquistado inquilinos de oficina y de comercios de conveniencia rápidamente, pero sin que el público visitante se identificara con el espacio.
“Antes éramos una plaza más. Teníamos una óptica, una lavandería y otros negocios de conveniencia porque ese era nuestro enfoque, pero no estábamos logrando recurrencia”, explicó.
El proceso de cambio lleva un 85% de avance, pero sigue en marcha con la ampliación de El Mestizo, programada para agosto, la ambientación de las pérgolas de la entrada y otras inversiones y alianzas.
Para recuperar la inversión, Grupo Agrisal apuesta por la sostenibilidad de los negocios inquilinos en el tiempo. Sin embargo, el primer paso fue generar espacios disponibles abiertos a conceptos nuevos.
“Uno de los grandes retos fue que había comercios de los que estaban operando anteriormente, que su personalidad ya no iba tanto con este nuevo ADN, y tuvimos que hacer negociaciones muy fuertes para poder tener espacios para nuevos gestores, por ahí empezó el cambio", agregó.
Luego vinieron las inversiones en reconversión física: La explanada central, que se utilizaba para eventos como ferias y conciertos, fue intervenida con pérgolas que albergan áreas verdes, una gelatería, y en las próximas semanas tendrán decoración y ambientación nueva.
Su área de acción inmediata va de Ciudad Colón a Sabana, pero los estudios señalaron que su perfil de público meta debía ser más abierto, dándole menor peso a lo demográfico y mayor a las características de consumo de experiencias.
Los costos de esta transformación ya superan los $3 millones y han dado frutos: la visitación se ha triplicado y hasta cuadruplicado en coyunturas especiales. El cambio también ha traído desafíos: el área comercial tiene 25% de desocupación, fruto de negociaciones duras para la salida de inquilinos alejados del nuevo concepto, y el proceso de inversiones no ha terminado.
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El movimiento de los mercados gastronómicos se ha expandido por el área metropolitana con éxito, y con variaciones que permiten una diferenciación estratégica. En todos los casos, se trata de desarrollos comerciales diseñados para experimentar la comida en ambientes casuales.
Algunas de las opciones son Mercado La California (tiene tres espacios de gastronomía y tres de bebidas), Container Platz (20 locales de comidas y bebidas artesanales), Mercado Escalante (nueve espacios de gastronomía gourmet y tres espacios para bebidas) y el recién inaugurado El Abasto, en en centro de San José, con tres niveles en los que operan las empresas Pizza Pasta, Concepto Milanesa, Puerto Barcelona, Lubnan y Viejo Almacén.
El de Plaza Tempo es El Mestizo, con 13 espacios de comida creativa de chef ya construidos y cinco más en proceso de desarrollo. Es el único que se encuentra dentro de un desarrollo inmobiliario de uso mixto integrado.
Rentabilidad en casa
El proceso de cambio incluyó rediseños y decoración que los administradores denominan "ecléctica". También se transformó el área de lobby para alejarse del ambiente “frío” promedio de estos espacios y apostar por una imagen con carácter.
La inversión principal fue el desarrollo de las 13 barras gastronómicas de El Mestizo, y la liberación de espacios para los nueve restaurantes actuales, que comparten la particularidad de tener ofertas con sello propio: Porto 8, Sicilia Deli, Milá Bistró, Nokke, Poke, Kololo Ramen, Rafaella Mercado Urbano, Los Antojitos e Il Dolce.
En este momento los 17.000 metros cuadrados de oficinas están ocupados al 100% con 19 empresas, pero los 6.000 metros cuadrados de superficie comercial están ocupados en 75%.
Rudín aseguró que la transformación del espacio ha sido exitosa: además de lograr un reconocimiento como área de experiencias gastronómicas, mantienen la ocupación de oficinas al 100% y están desarrollando alianzas estratégicas con empresas que resuelvan necesidades con características similares a las de la plaza, por ejemplo, un área de coworking de 750 metros cuadrados, que abrirá en agosto.
“No hemos finalizado la inversión. Venimos con una segunda fase para El Mestizo y también con varios conceptos comerciales que no necesariamente son de giro gastronómico pero sí son diferentes y vanguardistas. Ahí estamos desarrollando inversión con alianzas comerciales”, adelantó.
La apuesta de inversión en ambientación e identidad es una estrategia para la satisfacción del visitante, pero el negocio, en el giro inmobiliario, busca la colocación y sostenibilidad de los comercios a largo plazo.
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RECUADRO
Fenómeno con origen inglés
El término mercado gastronómico, o food hall en inglés, es de origen británico y se refiere a “amplias secciones de una tienda por departamentos donde se vende comida”. Claramente, esta definición no está completa, sin embargo, se puede argumentar que el concepto sí es una invención británica, pues se atribuye a la tienda Harrods, en Londres, el primer mercado gastronómico del mundo, tal y como lo conocemos hoy.
El concepto pronto se apoderó de Europa y a pesar de que Londres fue la capital mundial de los mercados gastronómicos, ha sido retada recientemente por lugares como Singapur, Seúl y Tokio. Fue hasta el 2016 que se incorporó a la lista la ciudad de Nueva York, la capital mundial de los mercados gastronómicos en la actualidad.
La industria comercial de bienes raíces aún tiene pendiente concertar una definición clara de lo que constituye en la actualidad un food hall.
El modelo de bienes raíces para estos proyectos generalmente está basado en un desarrollador maestro que renta y construye el espacio y subsecuentemente lo alquila, listo para ser ocupado. Los contratos son generalmente de corto plazo, de entre uno y cinco años. Los contratos usualmente incluyen el mantenimiento a las áreas compartidas para comer así como para cocinar, prepararación e incluso refrigeración, así como espacio de oficinas.
El food hall como espacio ancla de los centros comerciales es ya una realidad que anticipamos se mantendrá en los próximos años. Aunque, dada esta situación, la pregunta de rigor es si el mercado puede soportar este nivel de crecimiento. Por el momento, la respuesta parece ser que sí, con algunas advertencias. Estas se resumen en los dos temas que vemos como críticos para el éxito de cualquier proyecto de mercado gastronómico: calidad y ubicación.
Fuente: Cushman & Wakefield AB Advisory
