EscucharLa pandemia dejó una profunda huella en el mercado de oficinas en los últimos tres años. Primero con el teletrabajo y los esquemas híbridos, los espacios de trabajo debieron evolucionar rápidamente para adaptarse a las necesidades del mercado.
Hoy el formato corporativo debe estar vinculado con tecnología de punta y experiencias atractivas para los empleados, de manera que resulte más amigable el cambio de la virtualidad al paulatino regreso a la presencialidad.
El reto es ofrecer comodidades y servicios que compitan con las facilidades de laborar desde el hogar. Pese a los constantes cambios, las cifras de totales de oficinas se muestran sólidas.
Para el segundo trimestre del año, el inventario total en el país alcanzó los 2.484.042 de metros cuadrados (m²), de acuerdo con la firma inmobiliaria Newmark.
El Financiero, con datos de esta empresa, le presenta cuáles son las zonas del Gran Área Metropolitana más caras y más baratas para alquilar espacios de oficina, según su precio por metro cuadrado al mes. Hay alternativas de menos de $10 por mes el metro cuadrado.
Al profundizar los datos, el oeste de la capital tiene los precios más altos en cuanto a arrendamiento, $19,96 al mes por m². Al cierre del segundo trimestre del año, había unos 96.000 metros cuadrados disponibles para arrendamiento y poco más de 32.000 m² en construcción en esa zona.
El contraste herediano
Por muy poca diferencia, Heredia ocupa el segundo lugar en la lista de los precios más altos. En esta provincia (excluyendo el centro), se registra $19,19 como precio base, con un 18% de oferta vacante.
En contraparte, el centro de la provincia de las flores tiene el rango de arrendamiento más bajo: $9,83 mensuales. Además en esta zona se reporta un 6,9% de disponibilidad de espacio, una de las más bajas de mercado en la primera mitad del año.
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Otro dato relevante en esa provincia es que no se registraron nuevas obras para oficinas en el segundo trimestre del año en curso.
En términos generales, la media de precios de arrendamiento es de $17,74 por m² para un espacio de oficina en el Gran Área Metropolitana, pero esto varía dependiendo del tipo.
La categoría A+ es la más costosa con un alquiler promedio de $22,40 por m². Le sigue la categoría A, también de alta calidad, con un alquiler promedio de $19,66/m².
La categoría B ofrece espacios de calidad intermedia con un alquiler promedio de $16.11/m², mientras que la categoría C, con oficinas de menor calidad, tiene el precio de alquiler más bajo con $11,97/m².
“Es alentador ver que los precios de alquiler se mantienen relativamente estables, lo que indica una cierta estabilidad en el mercado. Sin embargo, la evolución de la economía, la situación del empleo y la adopción del trabajo remoto podrían afectar la demanda de oficinas en el futuro”, señala el informe de Newmark.
Las oficinas clasificadas como A son las que reinan en el mercado con 1.007.099 m², seguidas por las tipo B, con 743.439 m².
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No hay recuperación completa
Si bien el mercado de los oficentros se ha mostrado dinámico, el promedio actual de disponibilidad ronda el 21,3%. Esta cifra es el doble de lo que el mercado considera como saludable, es decir una tasa de vacancia del 10%.
Pese a que este indicador tuvo una caída de 1,1 puntos entre junio pasado y el mismo mes de 2022 la absorción neta trimestral (el resultado de los nuevos metros cuadrados arrendados, menos los que fueron devueltos) sigue siendo negativa. Esto indica que la demanda aún no se ha recuperado por completo.
Por zonas, la desocupación más alta está en Alajuela centro con un 60,9% de su inventario disponible. El centro de Cartago y Pavas/Uruca completan el top tres con 36,3% y 32,2% respectivamente.
“Los desarrolladores y operadores de activos inmobiliarios nos hemos enfrentado principalmente a dos retos: que los proyectos sean lo más atractivo posible para que los colaboradoras quieran ir a las oficinas físicas y ofrecer una mayor flexibilidad en las mejoras de los espacios, de manera que la inversión inicial de quienes están creciendo sea lo más baja posible, ajustando así el pago mensual”, resumió Alfredo Atmetlla, director comercial de Portafolio Inmobiliario.
¿Llegarán a desaparecer las oficinas?
Esa es la gran pregunta que ronda el mercado desde que inició la pandemia. Para los empleadores la clave ha sido incorporar amenidades y otros beneficios en los espacios de trabajo presenciales de manera que se genere un sentido de pertenencia en los colaboradores.
Además hay una tendencia creciente hacia el equilibrio entre la vida laboral y personal de los trabajadores, lo cual no era tan valorado previo a la crisis sanitaria de 2020.
Mientras tanto, el mercado se sigue moviendo y las cifras de construcción lo reflejan. Entre abril y junio pasado había 78.000 m² de nuevas obras, bajo un modelo más flexible, apalancado con la tecnología y con la sostenibilidad ambiental.
“Los espacios de oficina ahora se perciben como lugares para la interacción social que facilitan el acceso a colegas, gerentes y agilizan los procesos de toma de decisiones. Además, se ha observado que el desempeño y la productividad de los colaboradores que trabajan en un modelo híbrido o presencial, no difiere significativamente de las condiciones prepandémicas”, comentó Eugenio Quirós, gerente comercial de AFZ.
Las amenidades cercanas a las oficinas también son muy valoradas, por ejemplo opciones de comida, fácil acceso a transporte público, gimnasios, etc. Esto aunado a las opciones de alquiler flexibles serán claves para la retención de los clientes.
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Para lo que resta del año las expectativas para el alquiler de oficinas son positivas, especialmente por la llegada de multinacionales que se instalan en Costa Rica para brindar servicios corporativos hacia otras naciones.
