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Largos listados de propiedades en venta apretujados en dos páginas de algún medio impreso nacional delatan la cantidad de propiedades en poder de los bancos.
Un sondeo realizado por EF entre seis entidades, incluidos los cuatros bancos públicos, reveló que a febrero tenían 1.259 bienes inmuebles en su poder.
La cifra es 42% mayor a las 884 propiedades que reportaron en el mismo mes del 2012.
Las entidades financieras se adjudican estos bienes al ejecutar las garantías de los préstamos incobrables y no se limitan a lotes o residencias. Las carteras de bienes adjudicados en dación de pago de las entidades financieras incluyen también naves industriales e, incluso, bienes muebles como autos y maquinaria.
Dado que el negocio de los bancos no suelen tener la correduría inmobiliaria como parte de su giro de negocio, procuran colocar rápidamente esas garantías para recuperar el dinero prestado.
“Nuestra política es que el promedio de tiempo en inventario no pase los 180 días; bajamos los precios para ir saliendo de eso”, comentó Gerardo Corrales, gerente general de BAC San José.
Lastre
Entre los bancos sondeados por EF, el Banco Popular lidera con una mayor cantidad de propiedades adjudicadas: 424. También está entre los que reportan mayor crecimiento con respecto al año pasado con un 51%.
La ejecución de garantías parece sobrepasar la capacidad de la entidad para colocar las propiedades en el mercado. Aunque durante el 2012 vendió 92 propiedades, no logró reducir el total de inmuebles en su poder.
“Es importante hacer notar que un porcentaje importante del incremento se debe a que logramos agilizar los procesos de adjudicación”, aseguró Magdalena Rojas, subgerenta general de operaciones de la institución.
La misma explicación ofreció el banco al diario La Nación en febrero del 2012, cuando el valor en libros de esta cartera superaba los ¢11.000 millones.
El Banco Nacional no se queda muy atrás. Su cartera de propiedades para la venta asciende a 380 después de haber logrado vender 233 durante el año pasado, el mayor nivel de negociación entre las entidades consultadas.
Por su parte, el Banco de Costa Rica (BCR) registró el mayor incremento en el número de propiedades al pasar de 181 en el 2012 a 307 este año, un 70% más.
BAC San José tiene la menor cantidad de propiedades para la venta con solo siete; mientras que Scotiabank tiene 64.
Davivienda fue el único banco consultado que no facilitó los datos requeridos por medio de correo electrónico.
Incobrables
Estas propiedades terminan en poder de los bancos cuando son ofrecidas como garantías en préstamos que no se cumplen. Cada una representa un crédito moroso.
La cartera de créditos con morosidad por encima de los 90 días –momento a partir del que se inician los procesos de cobro judicial– del Banco Popular asciende a ¢37.567 millones, según datos de la Superintendencia General de Entidades Financieras (Sugef).
La cifra es similar a la que registra la banca privada combinada (¢37.752 millones).
La triada de bancos comerciales del Estado reportan una cartera con más de 90 días de atraso que asciende a ¢124.357 millones.
Las regulaciones de la Sugef estipulan que los la cartera morosa no puede sobrepasar el 3% del total de créditos.
Actualmente, la Superintendencia inicia un proceso de reforma a los parámetros de riesgo que utilizan los bancos para clasificar a los potenciales deudores.
Los actuales lineamientos tienden a favorecer el uso de bienes inmuebles –en ocasiones poco líquidos– como garantías para créditos hipotecarios.
“Estamos sesgando a que se dé como garantías un estadio, pero un estadio no es fácil de vender. Estamos usando ciegamente un cuadro de mitigadores que tiende a favorecer cierto tipo de garantías que no necesariamente son tan líquidas”, comentó Javier Cascante, superintendente de la Sugef.
¿Qué pide el mercado?
En general, las casas de habitación son los inmuebles con mayor salida en el mercado.
“Los lotes y las casas son las propiedades que se colocan más fácilmente”, aseguró Diego Chévez, jefe de la Unidad de Bienes Temporales del Banco Nacional.
Empero, la experiencia del BCR es que las propiedades con valores menores a los ¢100 millones tienen mayor demanda, independientemente de si son casas o terrenos.
De las 307 propiedades que el BCR tiene para la venta, un 60% son terrenos, 33% son casas y el 7% restante se compone de condominios, plantas industriales, hoteles y bodegas.
Los lotes también dominan la oferta del Banco Nacional, pues tienen 240 terrenos, 80 casas y 15 naves industriales para la venta. A estas propiedades se unen, en menor grado, locales comerciales, proyectos inmobiliarios, proyectos turísticos y edificios de apartamentos.
La cartera de Scotiabank es menos variada pues se compone de 41 casas y 23 lotes.
Pesque la oportunidad
Estas propiedades adjudicadas se convierten en la “papa caliente” en manos de los bancos. Las entidades necesitan venderlas para recuperar el dinero.
“Por el solo hecho de que la propiedad está en manos de un banco, la gente externa trata de reducir el precio. Nosotros contratamos corredores especializados y hacemos subastas internas y externas. Muchos vehículos y casas se adjudican entre los mismos empleados”, comentó Corrales, del BAC San José.
Las condiciones especiales no rigen solo para los empleados bancarios. La mayoría de los entidades ofrecen descuentos en los precios de estas propiedades. En el Popular, llegan a un 50% del valor de la propiedad.
En el Banco Nacional se concentran en flexibilizar las condiciones de financiamiento y cero cobros por formalización, avalúos y honorarios legales.
Cartera abultada
El número de propiedades en poder los bancos creció 42%.
| Programa | 2012 | 2013 |
|---|---|---|
| BAC San José | n.d. | 7 |
| Bancrédito | 69 | 77 |
| Banco de Costa Rica | 181 | 307 |
| Banco Nacional | 310 | 380 |
| Banco Popular | 280 | 424 |
| Scotiabank | 44 | 64 |
