EscucharLos fondos inmobiliarios suelen ser una de las opciones más atractivas de inversión, especialmente para inversores más sofisticados que buscan una renta periódica, pero que también se extienda en el largo plazo.
A diferencia de los fondos que son completamente financieros y que invierten en títulos valores (bonos, acciones, otros fondos), los inmobiliarios, como lo dice su nombre, invierten en inmuebles (aunque también pueden colocar un porcentaje menor en valores). En este tipo de instrumento la Sociedad Administradora del Fondo de Inversión (SAFI) adquiere los bienes, los administra y divide las ganancias entre los inversionistas del fondo.
Estos fondos también pagan beneficios periódicamente (cada mes o trimestre, por ejemplo), según los dividendos que se obtengan del alquiler o venta de la canasta de inmuebles.
Tamaño del mercado
A enero del presente año existían 14 fondos inmobiliarios activos correspondientes a siete SAFI: 13 en dólares y solo uno en colones. Es el segundo tipo de fondo que más activos tiene bajo su nombre con ¢1,34 billones, un 36,87% del total del mercado de fondos de inversión.
Ese tamaño no se debe únicamente a su popularidad, sino a que, por tratarse de inmuebles, los activos tienden a tener un valor alto. Consecuentemente, es el tipo de fondo con el mayor precio de entrada promedio. Según información de la Superintendencia General de Valores (Sugeval), la inversión mínima es de $1.000.
Esto hace que se dé un fenómeno donde hay inversores relativamente grandes, pero no necesariamente muchos, en comparación con otros instrumentos.
Los más rentables
La rentabilidad puede medirse con dos indicadores: el rendimiento total y el rendimiento líquido. El total es la variación en el valor de los activos del fondo mientras que el líquido representa la renta pagada periódicamente a los inversores. Para este caso nos concentraremos en la rentabilidad líquida a 12 meses.
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Dicha rentabilidad anda entre los 4,63% y el 0,96%.
En la siguiente tabla puede observar cómo califican todos los fondos:
Una recopilación hecha por este medio en enero encontró que, en promedio, las rentabilidades de los fondos inmobiliarios se han reducido en los últimos dos años: en 2022 cerraron el último trimestre en 3,5%, mientras que el 2024 terminó con un 2,94%.
El nivel de rentabilidad puede variar por distintos factores, como la plusvalía o minusvalía de los activos, el nivel de ocupación de los inmuebles, el porcentaje de endeudamiento y la compra o venta de propiedades.
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El caso del fondo Inmobiliario no diversificado del BCR SAFI, el de rendimiento más bajo, ha sido bastante sonado en los últimos dos años. Este instrumento tuvo una caída importante en sus números dada a la polémica inversión en el Parque Empresarial del Pacífico, un inmueble que los inversionistas acusan a la SAFI de haber comprado con un supuesto sobreprecio de alrededor de $43 millones.
Consideraciones a la hora de invertir
El inversionista tiene que tomar en cuenta que se trata de fondos cerrados, así que si quiere abandonarlo no será tan fácil como liquidar los activos con la SAFI, sino que tendrá que vender su participación en el mercado secundario de la Bolsa Nacional de Valores y su precio estará sujeto a las fuerzas de oferta y demanda. Si nadie le compra la participación, no puede retirarla.
La Sugeval recomienda en su página web, además de contar con conocimiento y experiencia previa en fondos de inversión, que la persona que decide invertir en ellos conozca de cerca el funcionamiento y los riesgos que conlleva el negocio de bienes raíces.
Victor Chacón, director de la Cámara de Fondos de Inversión de Costa Rica, describe el perfil del inversionista inmobiliario como el de un profesional con experiencia en el mercado que se siente cómodo con una inversión dolarizada de largo plazo (dadas las pocas opciones en colones).
