EscucharLa Superintendencia General de Valores (Sugeval) registra 14 fondos de inversión inmobiliarios en Costa Rica, los cuales son manejados por siete sociedades administradoras (SAFI) y cuentan con activos totales por más de ¢1,37 billones.
Estos instrumentos le permiten al inversionista colocar su dinero en el mercado de las bienes raíces para recibir rendimientos periódicamente, aunque sin tener que comprar una propiedad por su propia cuenta ni administrarla.
Por el contrario, su dinero va al fondo de inversión y este es administrado por una SAFI, con el fin de adquirir y gestionar inmuebles (sean apartamentos, oficinas, centro comerciales u otros), consiguiendo ganancias para sí mismos y para su clientela.
En promedio, hasta el cierre del tercer trimestre de este 2024, el rendimiento líquido promedio de todos los fondos de inversión inmobiliaria del país fue de 2,92%. Esta cifra es menor a la registrada hace un año, pero mejoró ligeramente en comparación con el trimestre inmediatamente anterior.
¿Cómo marcha el mercado de los fondos de inversión inmobiliarios en Costa Rica y cuál es la tendencia de cada uno de ellos? EF revisó los datos a fondo y le ofrece toda la información.
Panorama general
La Sugeval publica periódicamente los rendimientos actualizados de los fondos de inversión de Costa Rica, con base en los registros que le suministra cada SAFI sobre los mismos. Esa es la información que se utiliza como referencia para este artículo.
El promedio de los rendimientos líquidos de todos los fondos de inversión inmobiliarios pasó de 3,12% a 2,92% entre el tercer trimestre de 2023 y el tercer trimestre de 2024. Sin embargo, la cifra actual es 0,08 puntos porcentuales mejor que en el trimestre inmediatamente anterior.
Esta es una mejoría pequeña, pero es la primera subida que se contabiliza desde el segundo trimestre de 2022. En el interín se habían registrado hasta ocho caídas consecutivas.
Los fondos de inversión inmobiliaria tienen dos tipos de rendimientos. Uno es el rendimiento total, que contempla los dividendos que reciben los inversionistas por las operaciones del fondo y las plusvalías de los inmuebles que este maneja. El otro es el rendimiento líquido, que únicamente contempla los réditos periódicos recibidos por el inversionista.
Para este trabajo se utiliza como referencia el segundo.
Rendimiento por fondo
Los rendimientos líquidos, sin embargo, varían dependiendo de cada fondo de inversión y de sus condiciones particulares.
Si bien el promedio es una buena referencia para el sector, cada caso tiene sus propias particularidades.
El fondo que registró un menor rendimiento fue el BCR Inmobiliario No Diversificado, con un 1,23% interanual; mientras que el que presentó el mayor de todos fue el Improsa Inmobiliario Cuatro, con un 4,66%: una tendencia que se ha mantenido en los últimos meses.
En general, hay dos fondos inmobiliarios cuyos rendimientos interanuales superan el 4%; cinco con rendimientos de entre 3% y 4%; cinco con réditos de entre 2% y 3%; y dos con registros menores.
El comportamiento de los rendimientos, sin embargo, fluctúa con el paso del tiempo y depende de múltiples factores.
Por ejemplo, el fondo Inmobiliario de Rentas Mixtas de la BCR o el fondo Inmobiliario Prival, administrados por las SAFI del BCR y de Prival respectivamente, han experimentado mejorías importantes en los últimos meses. Pero otros como el Inmobiliario Gibraltar, el Popular Inmobiliario y el BCR Inmobiliario No Diversificado, administrados por las SAFI de Improsa, Popular y BCR, han registrado tendencias marcadas a la baja.
También hay casos particulares como el del fondo de Renta y Plusvalía, que evidencia una mejoría reciente luego de condiciones de inestabilidad en los últimos años.
Este instrumento de inversión inicialmente fue inscrito por Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión, pero luego pasó a manos del BCR de forma temporal, cuando el grupo financiero Aldesa resultó intervenido y finalmente tuvo que cerrar. Más tarde sus inversionistas votaron para establecer a Vista SAFI (de Acobo) como nuevo administrador permanente, lo cual ocurrió a partir de mayo pasado.
Durante todo este proceso, el rendimiento líquido del fondo experimentó cambios importantes. Llegó a un 2,3% interanual al cierre de 2022, pero luego cayó hasta un 0,38% hacia el segundo semestre de 2023 y ahora, ya alcanza un 1,32%.
En cuanto a los rendimientos totales (aquellos que incluyen los aumentos o las pérdidas de valor de los inmuebles comprados por los fondos de inversión y no solo los rendimientos para los inversionistas), solo BCR Inmobiliario No Diversificado muestra una caída sustancial en los últimos 12 meses, superior al 10,6%.
Este fondo inmobiliario es el segundo más grande del país por activos, pero su administración ha estado envuelta en críticas por parte de algunos de sus inversionistas ante supuestos negocios “ruinosos” con su dinero. Estas son cuestiones que hoy incluso investigan la propia Sugeval y el Ministerio Público.
Entre otras situaciones, se ha cuestionado la compra del Parque Empresarial Pacífico (PEP) por $70,8 millones, cuando el vendedor lo tenía valorado en libros por $16 millones; así como la venta del edificio del hospital La Católica por $36 millones, a pesar de que su valor en libros era más alto.
Los fondos inmobiliarios tienen la ventaja de que aportan réditos periódicos a sus inversionistas, pero salir de ellos es complejo. Como son fondos cerrados, si el inversionista quiere abandonar el fondo, solo puede hacerlo si vende su participación en el mercado secundario de la Bolsa Nacional de Valores, por medio de un puesto de bolsa y a un precio de mercado.
También hay montos mínimos de inversión para acceder a estos instrumentos. Según información de la Superintendencia de Valores, el monto mínimo que debe invertir una persona es de $1.000 para fondos inmobiliarios con inmuebles en el territorio costarricense y de $5.000 para fondos con propiedades en el extranjero.
