EscucharComprar casa es el sueño de muchas personas. Ese proyecto suele materializarse a través de créditos hipotecarios o fideicomisos.
El tipo de figura ideal depende de la necesidad del cliente y lo que considere más conveniente para su economía y bienes. Mientras en el fideicomiso se posponen los gastos legales y honorarios relacionados al traspaso, con la hipoteca esos gastos se asumen al inicio.
Cerca de 200.000 hogares en Costa Rica tienen deudas hipotecarias, según datos de la Encuesta Financiera a Hogares (Enfiho) 2022 del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC). La muestra se extrae de un total de 1.741.894 hogares.
En el BAC y Davivienda el 60% de los préstamos de vivienda son hipotecarios y en el Banco Popular corresponden al 99% de los cŕeditos; en Scotiabank son el 76%. Los porcentajes restantes obedecen a la figura de fideicomiso.
¿A quién le funciona?
A cualquiera de las dos figuras acceden personas físicas asalariadas o de ingresos propios que no tienen la solvencia económica para comprar de contado la propiedad.
En el Banco Popular el crédito hipotecario es ideal para adquirir inmuebles con un valor menor a los $200.000. El fideicomiso está disponible para propiedades con un valor mayor a $200.000 y para personas que “por motivos fiscales desean mantener el mismo valor fiscal de la propiedad, presentando la ventaja de realizar subpréstamos, a lo que se suma que su trámite es más ágil”, destacó la Oficina de Comunicación Corporativa del banco.
¿Quién es el dueño registral de la propiedad?
Hipoteca: el deudor decide a nombre de quién se hace el Registro de la Propiedad.
Fideicomiso: la propiedad queda a nombre de la fiduciaria autorizada por el banco.
“Algunas de las características más buscadas a la hora de establecer un fideicomiso incluyen un menor costo de formalización. Además, la propiedad queda en patrimonio separado, lo cual imposibilita la ejecución de un embargo”, explicó Esteban Jiménez, director de banca de personas Davivienda.
Contrato público o privado
El fideicomiso representa un contrato privado, por tal razón la información no se visualiza en el Registro de la Propiedad.
Por otra parte, la hipoteca constituye una escritura pública. Esto significa que las condiciones del crédito, datos del deudor y dueño registral se reflejan en el Registro.
Gastos de formalización
“La constitución de la hipoteca tiene un costo de 1,13% del monto del crédito. El fideicomiso tiene un costo de 0,68% del monto del crédito”, informó BAC, entidad donde el costo total del traspaso en la hipoteca es de 3,13% del precio de venta real y en el fideicomiso se cuenta con descuento en la comisión bancaria.
En Scotiabank los gastos asociados a timbres e impuestos, honorarios y comisión bancaria para una vivienda cotizada en $150.000, se traducen en $5.176 menos si se hace por medio de la figura fiduciaria comparada con la hipotecaria.
La administración del fideicomiso se cobra.
“Los gastos de formalización de la operación de crédito se cancelan una única vez; no genera comisiones periódicas como es el caso del fideicomiso”, mencionó Guiselle Sánchez, directora de soporte y colocación de Grupo Mutual.
El traspaso del bien
En la opción hipotecaria el traspaso se realiza cuando se da la formalización del crédito. En ese momento se cancelan los impuestos y honorarios.
Para el fideicomiso el traspaso del bien se da en el momento que el cliente lo decida. Al mismo tiempo se cancelan los honorarios e impuestos correspondientes.
Cláusula de patrimonio
Hipoteca: no incluye cláusula testamentaria. Se tramita por aparte con un abogado.
Fideicomiso: sí puede incluirse la cláusula.
¿Quién paga los impuestos municipales?
Si bien en el fideicomiso el banco se encarga de este pago ante la Municipalidad, lo cierto es que se le cobra al cliente en la cuota mensual.
En la hipoteca el dueño registral paga estos impuestos.
“Es importante considerar que una figura legal no necesariamente es mejor que la otra, ya que ambas cumplen el propósito de constituir el crédito. Sin embargo, las dos mantienen beneficios distintos que pueden ser útiles en algunos escenarios”, indicó en un comunicado Leonardo Soto, gerente de productos de crédito de Scotiabank.
