Dicho artículo regula las votaciones y los alcances que pueden tener los acuerdos de las asambleas de vecinos de los condominios y el porcentaje de votos necesarios para modificar algunas características del lugar.

La reforma se centra en los incisos a y b de ese artículo. El inciso a establece los cambios que se pueden realizar solo cuando se alcance el acuerdo unánime de los propietarios. Estos son cinco: el destino general del condominio, el área proporcional de las filiales (en relación con el área total del condominio o el área de los bienes comunes), renunciar al régimen de propiedad en condominio, gravar o enajenar el condominio en su totalidad y variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración.

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Lograr el voto unánime de todos los propietarios es, con frecuencia, difícil. Por ello la ley aprobada permitirá que variar el área proporcional de las filiales y variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración pasen a aprobarse con los votos que representen dos terceras partes del condominio, un mínimo que ya aplica para otros fines como construir nuevos pisos o sótanos y que se agrupan en el inciso b.

EF conversó con Ignacio Alfaro, abogado especialista en condominios y exadministrador de desarrollos de ese tipo, para conocer las implicaciones de estas modificaciones.

Beneficios

Para Alfaro resulta beneficioso el hecho de que el reglamento del condominio pueda ahora ser modificado por dos terceras partes y no por voto unánime, algo que ya sucede en otros países.

“Los reglamentos se van quedando atrás con los cambios sociales y culturales y muchas veces los desarrolladores hacen ‘copiar y pegar‘ de otros reglamentos que quizás no son adecuados”, explicó el abogado. Alcanzar el voto positivo de la totalidad de condóminos resulta casi imposible por la poca participación, propietarios ausentes, u otras razones.

Ese cambio permitirá dar mayor flexibilidad a los reglamentos y que puedan cambiarse con más frecuencia, en respuesta a necesidades que surjan.

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Cuidados

No obstante, junto con el reglamento también se redujo a dos terceras partes el cuórum necesario para hacer cambios en la escritura constitutiva, algo que el abogado considera riesgoso.

La escritura de constitución incluye al propio reglamento pero también otros elementos como servidumbres, cuando las haya, descripción de las filiales, entre otros. Alfaro comentó que esta posibilidad podría abrir la puerta a que un desarrollador logre cambiar características del proyecto sin el acuerdo de todos los habitantes.

Cuando una persona adquiere una propiedad dentro de un condominio es dueña no solo de la filial individual, sino también de la participación en las áreas comunes. Si estas se reducen, lo hace también la propiedad.

Alfaro comentó que es usual que los proyectos necesiten hacer ajustes de diseño en el transcurso de la vida del proyecto, pero también manifestó que debería existir algún límite porcentual del área que se puede modificar, algo que la ley aprobada no establece.

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“Creo que la reforma responde a una necesidad pero no de una forma integral, pensando en cuáles van a ser los efectos”, dijo el abogado.

La ley aprobada por los diputados aún no ha sido publicada en La Gaceta por lo que no ha entrado en vigencia.