EscucharComprar una casa en Costa Rica implica pagar más de $1.000 por metro cuadrado (m²) en la mayoría de los cantones más atractivos por su actividad comercial o turística. Además, los precios están subiendo en la mayoría de zonas, principalmente en zonas de lujo y en aquellas en las que se están empotrando zonas francas.
EF llegó a estas conclusiones tras revisar los datos más recientes del portal de anuncios clasificados encuentra24.com, el cual ofrece una guía de precios promedio de viviendas a partir de los anuncios activos en su plataforma —9.950 hasta este 7 de enero.
Entre enero de 2023 y enero de 2024, el precio promedio de las casas subió en 50 de los 71 cantones de los que la plataforma de oferta inmobiliaria tiene datos; mientras que en otra docena de territorios más bien cayeron y en 10 fue imposible determinar una tendencia, pues no existían registros de precios hace 12 meses (cuando EF hizo su primera revisión).
El precio de una vivienda siempre depende de múltiples factores. Entre ellos, el estado de la construcción, la cercanía o la lejanía de servicios públicos, y la disponibilidad o la carencia de acabados de lujo. Sin embargo, los precios promedio de encuentra24.com son una referencia para analizar las tendencias del mercado de la vivienda costarricense, tan opaco en materia de números. La plataforma, por la magnitud y por la variedad de la oferta que aglutina, brinda una imagen representativa del panorama general en la mayoría de los casos.
¿Dónde es más caro y dónde es más barato comprar casa en este 2024?, ¿y cuánto han variado los precios en el último año? Así se dibuja el mapa costarricense de los precios de vivienda para este año y su desempeño más reciente.
Lo más cotizado
¿Dónde es más caro comprar una casa en Costa Rica? Los datos confirman la teoría. Las zonas más apetecidas en el mercado de la vivienda costarricense son los cantones mejor ubicados y con un mejor nivel socioeconómico de la Gran Área Metropolitana (GAM); así como las zonas de mayor interés turístico en la costa del Pacífico, en donde además existe mayor interés de parte de inversionistas extranjeros.
Entre los cantones que registran mayores precios promedio de venta en la GAM están algunos como Santa Ana, Escazú, Puriscal, Turrubares, y el cantón central de la capital San José; además de San Isidro y San Rafael, en Heredia; y Atenas, en Alajuela. En estos ocho territorios, los precios promedio de venta superan los $1.200 por m².
Sin embargo, los precios más altos a nivel general en el país son los que se observan en cantones “de playa”, en la costa del Océano Pacífico.
El dato promedio más alto para un cantón costarricense es el de Santa Cruz, en Guanacaste, con más de $1.922 por m²; mientras que los cantones de Carrillo y Garabito se dejan el tercer y el cuarto puesto a nivel general, con valores promedio que también superan los $1.350 por m², cada uno. En estos tres cantones se ubican playas reconocidas como Tamarindo, Grande, Potrero, Cartagena, Cabo Velas, Playas del Coco, Sardinal, Jacó y Herradura, entre otras.
Melizandro Quirós, director ejecutivo del Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi), explicó que en el país hay tres zonas de mayor cotización en el mercado de la vivienda: uno es el anillo urbano, representado por cantones como Curridabat, Escazú y San José, en zonas como La Uruca; otro es el sector de las viviendas de lujo en zonas como Santa Cruz, Carrillo y Garabito; y un tercer punto se encuentra en las “zonas de reciente impulso industrial-comercial”, como Coyol de Alajuela, Grecia, Cartago, así como Barreal y San Pablo de Heredia.
En estos últimos cantones, los crecimientos del precio promedio de la vivienda convencional no bajan del 6% en los últimos 12 meses, según los datos de encuentra24.com; y en el cantón de alajuelense de Grecia el avance de los precios incluso se acerca al 16%.
“En el caso urbano y de las zonas de impulso industrial, la cotización al alza de las viviendas se explica por la calidad de servicios, seguridad y facilidades de movilidad urbana existente”, explicó el consultor financiero e inmobiliario. “En el caso de las viviendas turísticas, lo que está incrementando los precios es la demanda internacional por estas propiedades (...) Estas viviendas se están usando para fines propios o por medio de usos de alquiler corto”.
¿Y lo más “barato”?
En cuanto a los territorios más baratos para conseguir una vivienda en Costa Rica, los registros promedio más asequibles en la guía de precios de encuentra24.com correspondieron a cantones con bajos niveles de desarrollo socioeconómico ubicados en la Zona Norte, el Caribe y el Pacífico Sur del país, como también ocurrió en el recuento hecho por EF en 2023.
Cantones como Upala, en Alajuela; Nicoya, en Guanacaste; Siquirres y Guácimo, en Limón; Sarapiquí, en Heredia; y Buenos Aires y Corredores, en Puntarenas; registraron promedios menores a $600 por m².
Hay 13 cantones que no fueron contemplados para este estudio. La plataforma de oferta inmobiliaria de encuentra24.com no contó con suficientes registros para brindar promedios en Coto Brus, Guatuso, Hojancha, Jiménez, La Cruz, León Cortés, Los Chiles, Matina, Río Cuarto, Talamanca, Zarcero, Puerto Jiménez y Monteverde; los cuales podrían situarse por debajo o por encima de esta barrera.
La economista y profesora de la Universidad de Costa Rica, Estefany Alfaro, explicó que la ubicación de los bienes inmuebles es crucial para determinar su valor y su perspectiva de crecimiento. Sin embargo, no se deben olvidar las condiciones específicas del inmueble a comprar.
“La calidad de construcción es un factor crucial. Las propiedades construidas con materiales de calidad y con diseños modernos y funcionales suelen mantener su valor con el tiempo”, afirmó. “Otro aspecto a tener en cuenta es el potencial de renovación. Las propiedades que ofrecen espacio para mejoras o renovaciones pueden ser una excelente oportunidad para incrementar su valor, pues a futuro pueden utilizarse para otros fines de acuerdo con los cambios en la vida de la persona o el grupo familiar y las tendencias del mercado”, puntualizó.
Otros factores clave, según la economista, es que las propiedades estén cerca de servicios cruciales como centros de salud, escuelas de buena reputación y centros comerciales; pues estos “aseguran una demanda constante en el mercado”.
Precios suben (en su mayoría)
El precio promedio entre los 71 cantones con registros disponibles en encuentra24.com para el recuento de este 2024 fue de $988 por m² (según los datos recolectados este mes de enero). Esta cifra es un 12,6% mayor que el año pasado (cuando solo se contabilizaban registros de 62 territorios, nueve menos que ahora).
La cifra de crecimiento evidencia el dinamismo del sector inmobiliario costarricense.
Algunos de los cantones en que aumentó más el valor promedio fueron Santa Cruz, Carrillo, Liberia, Cañas y Tilarán, en Guanacaste (más del 64% en todos los casos); así como en los cantones josefinos de Acosta y Puriscal, y Parrita en Puntarenas.
También experimentaron aumentos superiores al 10% varios cantones de la zona de Occidente, en pleno auge comercial por la llegada de zonas francas. Entre ellos, San Mateo, Sarchí, San Ramón, Grecia, Atenas y Palmares.
Según Melizandro Quirós, todas estas son zonas con “expectativa de crecimiento o plusvalía”, lo cual las hace más atractivas por su “alta capitalización para venta en el mediano plazo”. En el caso de los cantones costeros, además, consideró que la demanda del sector extranjero “está jugando un papel relevante”, pues “se esta dando la inyección de capitales a proyectos, tanto para uso privado, como de alquiler de corto plazo”.
Además de los factores regionales, Quirós explicó que las municipalidades costarricenses han venido implementando nuevas limitaciones en el uso de suelos y ello ha implicado un encarecimiento del costo de la tierra, relacionado con la reducción de su posible aprovechamiento.
“Algunos desarrolladores están compensando este problema con la construcción de viviendas más pequeñas”, apuntó, “un reciente informe nuestro muestra que para el primer semestre de 2023, la construcción de viviendas se concentraba en viviendas de más 200 metros de lujo, y en viviendas de menos de 100 metros pequeñas, para soportar mayor costo”.
Alfaro coincidió con Quirós en el factor decisivo que juegan cuestiones como las áreas de desarrollo económico y las zonas turísticas dentro del mercado inmobiliario local.
De los 71 cantones revisados totales, solo hubo 12 en los que el precio de la vivienda cayó en la comparación interanual. Ellos fueron, de menor a mayor magnitud, Tibás, Alajuelita, Esparza, Buenos Aires, Poás, Sarapiquí, Orotina, Upala, Montes de Oca, San Carlos, Garabito y Nicoya; y, de ellos, solo los últimos dos en más de un 10%.
—
Nota del redactor. Los datos de precio promedio por metro cuadrado utilizados para este trabajo se extrajeron de la guía de precios del portal encuentra24.com, en enero de 2024. Este mismo recuento se realizó en 2023, año con el cual se realizan comparaciones. Los registros de valor varían periódicamente conforme cambia la oferta en el sitio y son precios de oferta (propuesta que realiza el oferente del inmueble); es decir, no corresponden al precio final de la transacción (el monto que finalmente se acuerda con el comprador para finalizar la operación de compra-venta). El portal contabiliza un total de 9.550 propuestas de venta de casas en todo el país, así como 3.628 propuestas de venta de apartamentos, hasta el 7 de enero de 2024.
