El Poder Ejecutivo planteó nuevas reglas para cobrar el impuesto a las casas de lujo. La intención es gravar las propiedades con valor superior a los ¢150 millones y para determinar la base imponible se analizarán los montos registrados en la municipalidad, el Registro Público de la Propiedad y la Dirección General de Tributación. Al monto mayor se le aplicará la tarifa del 0,5%.

Así consta en el texto base que se tramita con el expediente 22.382 y que ingresó a la corriente legislativa el 22 de enero.

“La gran diferencia (respecto al impuesto actual) es la inclusión del valor del terreno en la base imponible del impuesto para determinar quién paga y quién no”, comentó Francisco Villalobos, exdirector de Tributación y socio director de ICS Asesores Fiscales.

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Ese es el principal cambio con respecto al Impuesto Solidario para el Fortalecimiento de Programas de Vivienda que está vigente con la Ley N° 8.683 y que solo grava la huella constructiva.

La propuesta del Ejecutivo enumera una serie de sanciones y castigos en caso de que el contribuyente no cumpla con el pago. Una de ellas es aplicar una hipoteca legal sobre la propiedad que se encuentre morosa, según e el artículo nueve del proyecto de ley.

La pretensión es establecer un impuesto sobre los bienes inmuebles cuyo valor sea superior a los 325 salarios base para cada año, ya sea si se encuentran habitados o no. Para este 2021 el salario base es de ¢462.200 por lo que corresponde aplicar la tarifa del 0,5% a las propiedades con un valor mayor a los ¢150.215.000.

El objetivo es derogar y sustituir el Impuesto Solidario para el Fortalecimiento de Programas de Vivienda (N° 8.683), que entró en vigencia en el 2009 y debía a tener una vigencia de 10 años, no obstante, en agosto de 2011 se derogó la temporalidad y se le dio carácter permanente. Por lo que esta iniciativa propone un impuesto permanente.

La iniciativa no solo es para contribuir con el saneamiento de las finanzas públicas sino que también destinará el equivalente a 8.655 salarios base (unos ¢4.000 millones) al Banco Hipotecario de la Vivienda (Banhvi) para financiar programas de atención de los asentamientos formales, erradicar precarios y dotar de vivienda digna a personas en condición de pobreza.

Base imponible

Para determinar la base imponible, el texto base indica que se deben valorar los montos registrados en la municipalidad, el Registro Público de la Propiedad y en la Dirección General de Tributación, y al monto más alto se le aplica el 0,5%.

En el caso de las municipalidades se tomará en cuenta el monto registrado para efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles según lo establece la ley N° 7.509.

Una propiedad puede estar registrada en la Dirección General de Tributación si un contribuyente hace la declaración del impuesto solidario; también si presenta el formulario del impuesto de las utilidades y consigna el valor del activo; o si el obligado declara una ganancia de capital al vender un inmueble.

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Ahora bien, ¿puede una propiedad tener valores distintos? La respuesta es sí.

Esto sucede porque el valor de un bien inscrito ante el Registro Público de la Propiedad suele estar desfasado respecto a su precio actual. Así, ese valor podría ser diferente al que el contribuyente declara para pagar el impuesto de bienes inmuebles cada cinco años, según Marcelo Guevara, socio director de la firma Confianz.

También se debe considerar que una propiedad puede ganar plusvalía a lo largo de los años, situación que puede incrementar su valor.

Este podría ser el caso de una propiedad que para el pago del impuesto de bienes inmuebles estaba registrada en la municipalidad con un valor de $250.000, pero que posteriormente se vende por $1.000.000 y se declara una ganancia de capital de $750.000.

Aquí la propiedad tiene valores distintos y la administración tributaria aplicaría el 0,5% sobre el monto mayor, en este caso sobre el $1.000.000 por lo que el contribuyente desembolsaría $5.000.

Se debe tomar en cuenta que los sistemas informáticos actualmente no se hablan entre sí y por lo tanto los precios no se actualizan de manera automática.

Este proyecto no debería de poner a correr a las municipalidades pues los gobiernos locales deberían de tener actualizados los montos de los bienes inmuebles, considera Villalobos.

Por su parte, Patricio Morera, presidente ejecutivo del Instituto de Fomento y Asesoría Municipal (IFAM) manifestó que lejos de generar complicaciones la posible aplicación de este tributo representa una oportunidad para ampliar la base imponible de manera actualizada y hacer gestión tributaria multinivel.

Otro punto importante es que el proyecto de ley indica que las propiedades con actividades agrícolas, pecuarias, forestales, de conservación de recursos naturales, agroindustriales o comerciales, y cuyo titular o el usufructuario esté registrado en la Dirección General de Tributación como contribuyente del Impuesto sobre la Renta (por esa actividad) solo pagarán la obligación respecto a la proporción de la casa.

Así lo explicó el exdirector de Tributación.

Esto significa que si un contribuyente tiene una finca ganadera y en ese terreno posee su casa de habitación, y está inscrito ante la administración tributaria solo pagará el impuesto por la casa y no por el total. Pero en caso de que realice algunas de esas actividades y si no está registrado ante Hacienda, pagará el impuesto sobre el total de la propiedad.

Posibles riesgos

Los especialistas detectaron una serie de posibles riesgos para los contribuyentes. Uno de ellos es que este tributo es muy similar al impuesto de bienes inmuebles y podría generar que algún contribuyente reclame que la Administración Tributaria le cobra dos veces por la misma riqueza y acuda a instancias judiciales.

“Sí, son dos hechos generadores de dos impuestos distintos pero que en el fondo terminan siendo lo mismo. Habría que ver qué dice la Sala Constitucional, muy posiblemente diría que aquí lo que se mide es una propiedad de lujo pero habría que preguntarse a la luz del Estado qué es una propiedad de lujo”, dijo Guevara.

Este panorama podría generar que una gran cantidad de bienes inmuebles sean considerados de lujo y que el impuesto recaiga en personas que no tengan capacidad para pagarlo. Por ejemplo, una familia que posea una casa pequeña, pero que esté construida en un terreno muy grande. Si bien la casa no es de lujo, el valor total del terreno y el inmueble podría convertirlos en contribuyentes.

El impuesto podría recaer en personas de clase media que ya tienen una carga tributaria elevada. “Es una obligación muy grosera que va a venir a golpear de manera importante a muchísimos propietarios de bienes inmuebles”, según Guevara.

Por su parte, el Ministerio de Hacienda dio a conocer el pasado 30 de enero que solo el 2% de las propiedades tiene un valor registral (casa más terreno) que supera los ¢150 millones, lo que significa que el 98% no pagaría el impuesto.

Otro posible riesgo se encuentra en el artículo 12 de la norma que indica que este tributo no puede ser compensado con otras obligaciones tributarias. Para Guevara esto no es adecuado pues en caso de que el contribuyente cuente con un saldo a favor en IVA o en renta, podría usarlo pues a final de cuentas todos los recursos se destinan al Ministerio de Hacienda.

Texto con dientes

El proyecto contempla una serie de sanciones para los contribuyentes que no cumplan con el pago de esta obligación, este es un elemento diferenciador respecto al impuesto vigente que ha sido difícil de cobrar.

Para comenzar si el contribuyente no cumple con el pago no podrá realizar ninguna transacción con ese bien inmueble. Actualmente si un propietario de una casa de lujo no paga el tributo y vende el bien, el dueño anterior sería el responsable del pago de la obligación y no habría afectación sobre la propiedad.

Sin embargo, eso cambia con esta propuesta y si el propietario quiere vender el bien, primero debe hacer el pago ante la administración tributaria. Este sería un incentivo para que se cumpla con el impuesto, según Villalobos.

El artículo 9 estipula que si el contribuyente no cumple con sus obligaciones el Registro Nacional no podrá inscribir ningún documento relacionado con el bien inmueble que presenta la deuda. El texto base indica que para que dicha institución realice la consulta de los morosos la Dirección General de Tributación deberá de levantar una base de datos.

Ese mismo artículo también indica que las deudas derivadas de este impuesto se constituirán en una hipoteca legal preferente. Este es el mecanismo que utiliza el Estado para cobrar las deudas sobre bienes inmuebles.

Bajo este mecanismo si el contribuyente no paga el impuesto el Ministerio de Hacienda aplica la hipoteca, remata la propiedad y con el dinero que se produce por la venta se cobra el impuesto, explicó Villalobos.

Otra de las sanciones que contempla el proyecto de ley es que los contribuyentes morosos no podrán contratar con el Estado ni con cualquier institución pública.

Todas esas sanciones, incluida la hipoteca legal sobre la propiedad, se suman a los castigos tradicionales (pago del impuesto, recargo de intereses) que se establecen en el Código de Normas y Procedimientos Tributarios.