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Existen varias opciones para desarrollar una propiedad. Sin embargo, es conocido comúnmente que el costarricense pareciera decantarse por el desarrollo de propiedades bajo la modalidad de condominio, de conformidad con el artículo 1 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.
Ello significa someter una finca, que pasará a llamarse general, a una finca matriz creando fincas filiales (o fincas filiales primarias individualizadas si el condominio es en proceso de construcción), bajo el régimen de condominio creado en virtud de la citada ley y su reglamento.
Existen muchas razones, beneficios y ventajas para que esta opción sea la preferida por los desarrolladores. Por ejemplo, la seguridad, organización, privacidad, vigilancia, derecho de propiedad y copropiedad, pagos comunes y, sobre todo, el disfrute de áreas comunes.
Esta opción se ha vuelto sumamente atractiva en virtud de la gran cantidad de áreas comunes de las cuales puede disfrutar el condómino como piscinas, canchas de tenis, gimnasio, etc.
El reglamento de la Ley, en su artículo primero, define al condominio, de manera genérica, como aquel “inmueble susceptible de aprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios, con elementos comunes de carácter indivisible”.
También indica que las áreas comunes son “todas las cosas y bienes de uso general o restringido, independientemente de si están construidas o no y según se destine al uso y aprovechamiento de todas las fincas filiales o de solo algunas de ellas. Se compone para efectos de este reglamento del área común libre y del área común construida”.
Una vez definido el marco normativo se debe indicar que este régimen otorga a cada condómino un derecho singular y exclusivo sobre su finca filial y un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del condominio.
Alquiler
El artículo 11 de la Ley regula el tema del arrendamiento de las áreas comunes al indicar que: “las cosas comunes de uso y disfrute podrán ser objeto de arrendamiento de previo acuerdo de la asamblea de condóminos. El producto de este arrendamiento se incorporará al ingreso común”.
De forma que sí es posible arrendar las cosas comunes siempre y cuando sea aprobado por asamblea de condóminos debidamente incoada al efecto, esto por pertenecerle a todos de manera indivisible.
Esa asamblea deberá aprobar por la mayoría establecida para estos casos –que es de dos terceras partes del valor total del condominio, condición sine qua non para poder proceder.
Se debe advertir, que si la actividad es comercial, deberá contar necesariamente con una licencia municipal (patente), cuestión que no será aplicable para actividades privadas.
En ambos casos será necesario contar con un contrato que regule la relación entre las partes, garantizar la protección de la vida y la salud de las personas mediante el deber de cuidado y de debida diligencia.
El artículo pareciera dejar claro el tema, sin embargo no se ve tan clara la aplicación real del precepto normativo y han surgido dudas en cuanto a esto.
Para aclarar y solucionar el tema, se indica que lo que el legislador quiso decir con respecto a ello (el espíritu de la ley) es que serán susceptibles de arrendamiento las áreas comunes en exceso, que tenga el condominio.
Ello significa que, de conformidad con los planos constructivos, se podrán arrendar todos aquellos espacios denominados áreas comunes en los casos en que estas sean en exceso, mayores a los porcentajes que determina la ley para los condominios, que en todo caso se recomienda regular en el reglamento del condominio.
Las áreas comunes son entendidas como “en exceso” cuando sobrepasen el 10% del área urbanizable o 20 metros cuadrados por filial (la que resulte mayor) que se prevé como mínimo, de conformidad con el artículo 54 de la Ley; esto en los casos en que sean más de 6 unidades; dependiendo del tipo de condominio como en el caso del condominio turísticos de FFIP que será 15%.
Esta opción, en los términos apuntados, reviste especial interés ya que constituye una forma más de dotar de recursos a los condominios para realizar obras que no alcancen o que estén fuera del presupuesto aprobado.
Para ello, claro está, se deberá respetar e incluir todos los preceptos normativos de la Ley de arrendamientos urbanos y suburbanos No. 7.527 de 1995.
