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Como consecuencia de la reforma a la Ley del Impuesto sobre la Renta, plasmada en el Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas, surgió el impuesto sobre las rentas de capital inmobiliario. Este impuesto grava los ingresos que derivan del arrendamiento, subarrendamiento o la cesión de otros derechos de uso o goce sobre bienes inmuebles.
La forma en que se calcula el impuesto es practicando una deducción genérica (única y limitada) que es igual al 15% de los ingresos brutos y posteriormente, se aplica una tarifa del 15% a la renta imponible. Esto hace que el contribuyente siempre tribute ¢12.75 por cada ¢100 de ingreso bruto, con independencia, de la cantidad de ingresos que tenga el contribuyente por esta actividad o los gastos en que incurrió realmente (depreciación, intereses, mantenimiento, entre otros).
Por el contrario, en el impuesto sobre las utilidades, la deducción de gastos no está limitada, se deducen los relacionados a la generación de renta (sujeto a otras condiciones que se indican en la Ley). Luego, a la renta neta se le aplica una tarifa del 30%. Esta liquidación del impuesto puede resultar en una pérdida o un impuesto menor a aquel determinado con las reglas de la renta de capital inmobiliario.
En aplicación de la Ley, la Administración Tributaria migró a los contribuyentes del impuesto sobre las utilidades al impuesto de rentas de capital inmobiliario. Esta migración hizo que los contribuyentes se encontrarán con una tributación distinta e inevitablemente, la primera reacción fue comparar los efectos económicos de ese cambio. Fue allí donde surgió la opción para tributar las rentas inmobiliarias bajo las reglas del impuesto sobre las utilidades, según el artículo tres del Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta.
La opción básicamente consiste en la elección que puede hacer el contribuyente, migrado al régimen de rentas de capital inmobiliario, de permanecer en ese régimen o solicitar volver al impuesto sobre las utilidades.
Muchos contribuyentes se apresuraron a solicitar su regreso al impuesto sobre las utilidades, motivando su decisión, en la comparación pura y dura de la cantidad del impuesto pagados en un escenario versus el otro. Sin embargo, en esa valoración no fueron pocos los que no tomaron en cuenta el efecto fiscal que derivaría de la eventual venta del inmueble y la ganancia de capital que se podría generar.
Así, para aquellos contribuyentes que permanecieron en el impuesto sobre las rentas del capital inmobiliario la ganancia en la venta del inmueble se gravará con un 15% (entendiendo ganancia como la diferencia entre el valor contable del inmueble y su precio de venta,) o un 2,25% sobre el precio de venta. Lo anterior a elección del contribuyente. Mientras que, por su parte, para los contribuyentes que solicitaron volver al impuesto sobre las utilidades, el inmueble se considera como afecto a su actividad lucrativa (según las reglas de ese impuesto) y por lo tanto, la ganancia se gravaría como renta ordinaria sujeto a una tarifa del 30%. Según el artículo 3ter antes indicado el contribuyente que optó por volver al impuesto sobre las utilidades deberá permanecer en el mismo al menos cinco años.
Tomando en cuenta todo lo anterior, es recomendable que el contribuyente visualice cuál será su plan de negocios para los próximos años, tomando en cuenta que si se prevé la venta de los activos el impuesto sobre las utilidades gravaría la eventual ganancia con un 30% y no con las opciones que ofrece el Capítulo XI de la Ley (15% sobre la ganancia o 2,25% sobre el precio de venta del activo).
El autor es socio de impuestos de Deloitte.
