Buenas prácticas para las valoraciones de inmuebles pertenecientes a fondos de inversión

Este proceso de valoración se ha vuelto aún más importante con la adopción de las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) a partir del 1.º de enero de 2021 mediante el acuerdo SGV-A-245 emitido por el Despacho del Superintendente General de Valores, que establecen pautas bien definidas para la valoración de activos y pasivos en los estados financieros.

Una de las principales razones por las que las valoraciones de los inmuebles son importantes para los administradores de fondos de inversión es que estas pueden afectar directamente la rentabilidad de una inversión. Si un inmueble se valora incorrectamente puede llevar a una sobrevaloración o subvaloración de la propiedad, lo que a su vez puede llevar a una mala toma de decisiones en cuanto a la compra, venta o arrendamiento de la propiedad. Además, una valoración incorrecta puede afectar la capacidad de un fondo de inversión para obtener financiamiento o asegurar nuevas inversiones.

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Otra razón por la que las valoraciones son importantes es que pueden proporcionar información valiosa a los inversores. Los inversores necesitan información clara y precisa sobre el valor de sus inversiones para tomar decisiones informadas sobre su cartera y para evaluar el desempeño de su inversión en un fondo en particular. Las valoraciones precisas también pueden ayudar a los administradores de fondos de inversión a atraer nuevos inversores y a mantener a los existentes.

En términos prácticos, las NIIF definen el valor razonable como el precio que se recibiría por vender un activo o que se pagaría para transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes del mercado en la fecha de medición. El valor razonable puede estimarse utilizando diferentes métodos, como el método de mercado, el método de ingresos o el método de costos. Cada uno de estos métodos puede ser apropiado para diferentes tipos de propiedades y situaciones y los valuadores que prestan servicios a los fondos de inversión deben seleccionar el método o la combinación de métodos más adecuada para cada propiedad en particular.

Es importante destacar que la valoración al valor razonable no es una evaluación subjetiva de la propiedad, sino que se basa en factores objetivos y verificables, como la ubicación, las características físicas de la propiedad, las tendencias del mercado y los ingresos y gastos asociados con la propiedad.

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Basados en nuestra experiencia en valoraciones en la región latinoamericana y en nuestro conocimiento de las NIIF, como parte del equipo de  EY, nos permitimos compartir algunas buenas prácticas que hemos observado y que pueden ser de provecho para los administradores de fondos de inversión, las entidades reguladoras, los inversionistas y las empresas de valuación:

• Apoyarse en empresas de valuación con amplia experiencia y que cuenten con equipos multidisciplinarios que incluyan profesionales en finanzas, economía y diferentes especialidades de ingeniería. En nuestros procesos de valuación hemos observado la interacción constante que se genera entre los diferentes profesionales para la aplicación consistente de los diferentes métodos de valuación (costo, mercado e ingresos) y para determinar el método o la combinación de métodos que mejor se ajuste al inmueble cuyo valor razonable se está estimando.
• Dentro de lo posible contratar una empresa de valuación que cuente con un equipo con experiencia, con conocimiento profundo en NIIF y que contemple sistemas de calidad y revisiones establecidos que generen un mejor soporte al valor razonable que se está estimando.
• Es conveniente que los administradores del fondo inmobiliario y la empresa de valuación contratada acuerden de forma previa al inicio del servicio que para una mayor transparencia se revele en el reporte al menos la siguiente información:

1. Metodología empleada y los criterios que justifican su escogencia.
2. Fuentes de información con el respaldo correspondiente.
3. Atestados de los miembros del equipo de trabajo que comprueben su experiencia en estimaciones de valor razonable de activos en cumplimiento con las NIIF.
4. Detalle y soporte de los supuestos de proyección, incluyendo justificación de los porcentajes de ocupación a utilizar, y de la construcción de la tasa de descuento aplicada a los flujos de efectivo. Esta tasa debe ser estimada por el valuador y debe reflejar todos los riesgos que percibiría un participante de mercado.
5. Análisis de posibles obsolescencias (funcional, tecnológica, ambiental o económica) que puedan afectar el valor del inmueble. Este tipo de obsolescencias con frecuencia es observable en la capacidad de generación de flujos de efectivo del inmueble. Si un inmueble no es capaz de generar flujos o si estos se han visto reducidos su valor tenderá a la baja.

En conclusión, las valoraciones de alta calidad de los inmuebles son esenciales para los administradores de fondos de inversión. Las NIIF proporcionan un marco estandarizado para la valoración de los activos inmobiliarios, lo que permite a los fondos de inversión hacer comparaciones precisas entre diferentes propiedades y tomar decisiones informadas.

Las valoraciones de alta calidad también son esenciales para atraer y mantener inversores, y para evaluar el desempeño de un fondo en particular. Los administradores de fondos de inversión deben asegurarse de que las valoraciones se realicen de manera objetiva y sin prejuicios y que se basen en información precisa y verificable.

El autor es gerente sénior de Estrategia y Transacciones de EY.