Precios de la vivienda suben en la periferia de la GAM con la llegada de zonas francas y desarrollos industriales

Un claro ejemplo de ello está en el cantón como Grecia, de la provincia de Alajuela. Allí actualmente se desarrollan tres parques o zonas francas y los precios del mercado inmobiliario van en aumento.

En este cantón, terrenos extensos que antes eran cañales y cafetales se convirtieron primero en el espacio para la industria y, ahora también, en zonas para el desarrollo de proyectos habitacionales que intentan complementar la oferta que ya existía en el territorio.

Según un reciente análisis hecho por EF sobre los precios de venta de la vivienda en Costa Rica, con base en la oferta publicada en la plataforma de anuncios clasificados encuentra24.com, el precio promedio en el cantón alajuelense creció en más de un 15% en el último año. Pasó de $952 a $1.102 por metro cuadrado (m²).

Casos similares a los de Grecia y la región de Occidente ocurren en zonas como Coyol de Alajuela, en el cantón de Cartago, y en algunos puntos de la provincia de Heredia como Barreal y San Pablo.

El caso de Occidente

La tendencia de subida de precios en las tierras de Grecia contagió a otros cantones de la región de Occidente.

Según el mismo análisis de datos según la oferta de encuentra24.com, el precio promedio de la vivienda no solo aumentó en ese cantón específico, sino que también creció en seis territorios cercamos a la zona.

La subida en los precios promedio de casas convencionales fue de:

• Un 14% en Atenas (hasta los $1.592, en promedio, por m²).
• Un 28,6% en San Mateo (hasta los $1.188).
• Un 22% en Sarchí (hasta los $983).
• Un 16,8% en San Ramón (hasta los $960).
• Un 9,8% en Palmares (hasta los $944).
• Un 4,3% en Naranjo (hasta los $924).

En los últimos meses, tres nuevos desarrollos de zona franca llegaron al cantón de Grecia y ya están en funcionamiento, o están por hacerlo.

Ellos fueron los parques AAA Top Talent (con una inversión de $25 millones en su primer edificio), Costa Rica Green Valley (con una primera fase cuyo costo ascendió a los $13 millones) y Evolution (que actualmente también desarrolla su primera fase con un costo de $50 millones).

Según el director del Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi), Melizandro Quirós, es comprensible que la llegada de este tipo de inversiones tengan un impacto dinamizador sobre el sector de la vivienda y sobre el costo de la tierra.

Una mayor presencia industrial no solo mejora la calidad de vida de las poblaciones cercanas porque suma posibilidades de empleo, sino que además suele mejorar condiciones como la calidad de los servicios, la seguridad y las opciones de movilidad urbana. Además, añadió Quirós, “a esto hay que sumar la expectativa de crecimiento o plusvalía que reflejan estas zonas a mediano plazo, lo que las convierte en zonas de alta capitalización para venta en el mediano plazo”.

El valor de la tierra y de la vivienda también aumenta en estas zonas porque crece el apetito de alquiler y compra por parte de trabajadores que migran atraídos por las ofertas laborales crecientes.

Según el consultor financiero e inmobiliario, este fenómeno hace que sea “presumible” que se desarrollen proyectos inmobiliarios con fines de alquiler en zonas como Grecia y similares, puesto que va existir “una alta población flotante, que trabaja en esas zonas francas, pero no reside ahí”.

“No es presumible que haya tanta oferta de compra; por lo cual, una parte sustancial de la oferta de construcción, es muy probable que se dirija a alquiler”, aseguró.

Grecia además tiene una ventaja para el desarrollo inmobiliario, que es la alta cantidad de terrenos dedicados a actividades agrícolas que podrían estar sujetos a su transformación.

Otros casos

Pero Grecia no es el único cantón en el que se han desarrollado parques industriales o de servicios recientemente.

El Cenfi identificó otros puntos calientes del mercado inmobiliario, relacionados con actividades comerciales y de zonas francas. Específicamente, señalaron a EF los casos de Coyol de Alajuela, el cantón de Cartago, y algunos puntos de la provincia de Heredia como Barreal y San Pablo.

En Coyol, por ejemplo, la zona franca de uso mixto InnovaPark Logistics & Free Zone inició en 2023 la construcción de su primera etapa; mientras que en el cantón de Cartago, la Zona Franca La Lima adquirió un terreno de 21 hectáreas para expandirse. Según dijeron sus encargados, este crecimiento permitiría sumar 12 nuevas empresas y una inversión extranjera de $250 millones, según publicó el periódico La Nación.

El crecimiento en el precio de la vivienda también fue evidente en esos cantones señalados por el Cenfi. La subida porcentual en el último año alcanzó:

• Un 11,1% en Alajuela (hasta los $1.041, en promedio, por m²).
• Un 6,3% en Cartago (hasta los $993).
• Un 6,2% en Heredia (hasta los $1.143).
• Un 8,5% en San Pablo (hasta los $1.131).

Otra zona en la que aumentaron los precios promedio de la vivienda fue el cantón de Liberia, en Guanacaste. Ahí el promedio subió hasta los $950 por m². En ese territorio hay actualmente dos parques de zona franca: Solarium y NYA Business Park & Free Trade Zone. Este último se trata de un desarrollo inmobiliario de uso mixto que ya ha invertido $27 millones, según informó La Nación, de $100 millones totales que se estima emplear en su primera fase.

Como parte de este proyecto, se espera entregar cuatro torres residenciales, con 348 unidades habitacionales; y el dinero utilizado hasta el momento se empleó en servicios públicos, diseño de calles, planos, obtención de permisos y una laguna artificial en fase de construcción.

Además de los casos ya mencionados, también hay una nueva zona franca en desarrollo en Limón. Se trata del parque industrial Placa, cuya inversión estimada en la provincia caribeña se fijó en $100 millones, según anunciaron en su momento sus encargados. El desarrollo se planteó para incluir dos centros corporativos para oficinas, naves industriales y un centro logístico; así como torres de apartamentos.

La economista Estefany Alfaro, docente de la Universidad de Costa Rica (UCR), aseguró que comprar viviendas o terrenos en “áreas en proceso de urbanización o con futuros proyectos comerciales o de infraestructura vial” es una vía para “buscar plusvalía”.

“En el mercado inmobiliario costarricense, es importante prestar atención a las áreas en desarrollo y a las zonas turísticas. Las propiedades ubicadas en regiones que están experimentando crecimiento urbano, como las áreas alrededor de la GAM, tienden a aumentar su valor rápidamente”, puntualizó.

Los desarrollos industriales y comerciales aumentan en la periferia del anillo urbano costarricense. Y los precios del mercado inmobiliario también.